爱赢体育12 月 5 日，在上海第四批集中供地中，越秀地产成功竞得一宗涉宅地块，实现本月拿地 开门红 。

　　据了解，该地块位于上海市普陀区北新泾产业园区内，经过 43 轮竞价触顶后转入摇号环节，最终越秀地产旗下杭州樾富房地产开发有限公司中签，成交价为 47.85 亿元，溢价率 10.0%，总建面为 4.01 万方，折合楼板价为 66210 元 / 平方米，房地产联动价为 102000 元 / 平方米。

　　伴随着上海地块落袋，越秀地产今年已在全国 10 余个城市获取 21 个项目，对应权益拿地金额约为 312 亿元，新增建筑面积约为 294 万方。

　　今年初，越秀地产管理层曾表示，为了稳定竞争优势，将加大拿地强度，全年拿地预算约为 400 亿元。从目前来看，显然还存在着不小的差距。

　　值得注意的是，2021 年及 2022 年越秀地产拿地金额分别为 428 亿元和 346 亿元，如今距离 2023 年结束，只剩下不到一个月时间，越秀地产在投资金额上能否追平 2022 年还是未知数。当然，不排除接下来越秀地产还将有更多拿地动作。

　　越秀地产不止一次表达了对一二线核心城市土地的渴求。越秀地产董事长林昭远曾表态： 这几年无论深圳、上海还是北京的地，我们都是加大力度去拿。

　　除了新近拿下的上海普陀区地块之外，今年 2 月，越秀地产在北京以 15% 的溢价率拿下石景山苹果园地块和昌平信息园地块；8 月，在大本营广州以 7% 溢价率拿下天河区黄云路两宗地块；11 月，以 15% 溢价率拿下位于成都成华区槐树店路 26 号地块。

　　然而，自放开限购爱赢体育、限价等政策出台后，北上广、杭州、深圳等重点城市地价有向上抬升的趋势。数据显示，今年前 9 月爱赢体育，一二线 城住宅用地成交溢价率为 3.9%，较前期有所回升。

　　仅就越秀地产而言，其今年新增的 21 个项目，平均溢价率也达到 10%。

　　拿地成本的推高爱赢体育，也必然进一步压缩了利润空间爱赢体育。据 2023 年半年报，越秀地产的毛利润为 57 亿元，同比降低 14.2%；毛利率为 17.8%，首次下降至 20% 以下。显然，为了保存利润，越秀地产也不能表现过于激进。

　　另一方面，未见提升的去化率，也决定了越秀地产无法在投资上迈出更大的步伐。

　　根据最新披露的业绩数据，今年前 11 月，越秀地产累计合同销售金额约为 1329.1 亿元，同比上升约 29.1%，累计合同销售面积约为 405.38 万平方米，同比上升约 15.8%。而越秀地产也凭借该佳绩顺利提前完成全年 1320 亿元销售目标，并成为首个提前达标的房企。

　　充足的可售货值自然是越秀地产达标的关键。据悉，2023 年越秀地产的可售货值为 2500-2600 亿元。然而，若按月均 120 亿元的销售速度测算，越秀地产今年的去化率仅约为 58%，与往年持平。

　　事实上，为了提升去化，越秀地产今年重点向市场推出了 和樾府 系、星系、星汇系等优质项目，据悉，目前越秀地产最受欢迎的 TOD 项目全年去化率也仅 65% 左右。

　　该去化率是否会随着市场转好而有所改善尚不得而知。但眼下，不容忽略的是，越秀地产的土地储备仍处于高位。

　　在 2022 年越秀地产一口气拿下 37 个项目后，这也使得今年初时的土储达到 2845 万方，土储货值也上升至 6929.1 亿元，对 2022 年销售金额（1250.3 亿元）的覆盖倍数达 5.5 倍。

　　从历史数据来看，越秀地产是在 2021 年该指标达到 4.3 后才迅速提升了拿地频率。

　　今年以来，虽然越秀地产的拿地力度有所下降，但土储量依然充裕。经推测，截至目前，越秀地产的土储面积约为 2786 万方，土储货值为 6700 亿元，依然有约 5.1 覆盖倍数。

　　对于土储覆盖倍数这一指标而言，越高意味着未来的销售更有保障。从行业角度来看，有数据显示，上半年房企的土储覆盖倍数约为 3.1，越秀地产的安全边界明显更高。不过，过高的土储也意味着需要更多的时间去消化爱赢体育。

　　显然，面粉是足够的，但面包能否卖出去呢？下一步，越秀地产是坐等市场回暖，还是主动发力提升去化？